利用“婚托”来获取购房资格具有极大的风险。从法律上来说，并没有限制个人结婚和离婚的次数和频率，从表面看，这些“婚托”本身的结婚和离婚并不违反法律，申请购房资格也并不存在伪造材料。这也使得主管部门的执法遇到难题。 但从实质看：这种行为属于典型的民法通则第58条规定的：以合法形式掩盖非法目的的无效民事行为。从报道来看：一门店涉11单“婚托”购房。房屋中介的行为，再次证明婚托的结婚为假。我们具体分析一下婚托的行为：
从民事行为来说：根据民法通则的，任何结婚、离婚的民事行为必须遵守诚实信用的原则，必须是真实意思表达的行为。购房婚托的结婚和离婚，不是真实的意思表示，不但是不受法律保护的民事行为，还要受行政和刑事处罚。因为不真实的结婚离婚行为，属于无效民事行为，无效的民事行为，从行为开始起就没有法律约束力。即是可以被撤销的无效婚姻。
还有女方的性权利问题：因为我们国家相对不承认婚内强奸，即夫妻有同居的义务，如果婚托是男性，在为购房领取结婚证后，强迫女方和自己发生性关系时，很难认定男方是强奸犯罪。因为有结婚证。
从财产方面来说：
婚后购房属于双方共有，一旦“婚托”拒绝离婚，那么购房人将会面临巨大的损失。因为结婚后，夫妻双方的任何所得和婚后财产，都属于夫妻共同财产，离婚时应当分配给对方一般。因买房而结婚的婚托，如果婚托一方到时不同意离婚，非要对方支付赔偿才肯离婚的话，婚托可能涉嫌诈骗罪，因为存在以非法占有他人财产的目的，虚构的结婚事实，构成了诈骗犯罪。
从购买的房屋方面讲：与“婚托”结婚买房是虚构婚姻事实串通骗取国家利益，那么所有购房相关协议将无效，买房人资格将被注销，其必须返还房产。因为：民法通则第六十一条第二款规定： 双方恶意串通，实施民事行为损害国家的、集体的或者第三人的利益的，应当追缴双方取得的财产，收归国家、集体所有或者返还第三人。
从行政法来说：行政处罚法：第三条 公民、法人或者其他组织违反行政管理秩序的行为，应当给予行政处罚的，依照本法由法律、法规或者规章规定，并由行政机关依照本法规定的程序实施。即：行政管理部门可以给婚托和购房者以行政处罚的。
最后说一下，如何预防购房婚托的发生，一是完善相关政策，建立闪婚闪离的黑名单，都住漏洞，二是结婚时，结婚登记部门，分别询问双方的生活工作细节问题，看是否存在矛盾，是否存在虚假登记结婚的情况。因为在美国，为打击假结婚骗绿卡，移民局的官员会询问移民者其配偶的大量生活细节，以验证真伪。那么在我国，为了各种目的而为的“假结婚”能不能防呢？可以学习美国移民局的做法：问双方大量生活细节问题。
附：相关报到
1执法有何难点？
从法律上来说，并没有限制个人结婚和离婚的次数和频率，从表面看，这些“婚托”本身的结婚和离婚并不违反法律，申请购房资格也并不存在伪造材料。这也使得主管部门的执法遇到难题。
专家称，虽然“婚托”只是个别现象，但主管部门应研究相应对策。从法理上有“以合法形式掩盖非法目的”的定义，而这些“婚托”是让本身不具备购房资格的人获得资格，相关部门可研究认定是否属于“以合法形式掩盖非法目的”。从而采取对频繁结婚、离婚人员限购资格审核的方式。
2“婚托”购房存何风险？
专家提醒，利用“婚托”来获取购房资格本身也具有极大的风险。“因为购房是在双方婚后，那么所购房屋属于双方共有，一旦‘婚托’拒绝离婚，那么购房人将会面临巨大的损失。”
双利律师事务所律师刘琳介绍，根据民法通则，任何买卖、结婚、离婚等民事行为必须诚实信用，遵守公序良俗，不真实的婚姻可被撤销无效。因此婚托结婚买房是虚构婚姻事实串通骗取国家利益，那么其所有协议将无效，买房人资格将被注销，其必须返还房产。且甚者会因诈骗罪面临刑罚。
■ 部门说法
婚姻联网登记只能避免重婚
海淀婚姻登记处有关负责人说，这种行为暂无法用相关法律政策限制，因为他们属于用合法手段结婚，即使联网也不能限制结婚的频率，所以无法规避，只能通过语言规劝，比如对婚姻不够严肃等。他称，这类人群结婚因担心婚姻无效，无法达成购房目的，都会严格遵守结婚登记程序。暂无法监督管理，即使联网登记之后也是无法避免这种情况，因为联网登记只能规避重婚，而不能阻止正常的结婚离婚。
一门店涉11单“婚托”购房
据北京的限购政策，外地户籍人员如要在北京买房，须提供连续5年的纳税或社保证明，且只限购一套。而如果一名外地户籍人员与京籍人员结婚，那么就是京籍家庭，则可以无须社保或纳税证明，并最多可以购买两套住房。因此这种“婚托”的方式，让本不具备购房资格的人员获得了购房资格。
昨日，被查的两家中介门店均位于顺义区，根据购房资格审查系统显示，其中名为“金色时光”的房地产中介，涉及11单有“婚托”嫌疑的购房中介服务；另一家名为“金紫燕”的中介，也涉及6单类似购房合同。
对于这些购房者，我最想说的就是：也许你们办理“假离婚”、“假登记”行为为你们获得了在京买房的资质，表面上“突破”了房产调控的限制措施，但是，表面合法的购房行为背后却隐藏诸多法律风险，一旦发生纠纷，其中的利害关系更是严重。所以，我建议大家重视这其中的法律风险，不要因为购房心切而走“歪”路。
从现在的政策规定或者法律规定上看，即使有人想通过“假结婚”的方式骗取购房资质，但是现有体制对这种行为却无可奈何，不过，前面我已经讲到了我们国家正在筹划相关政策的出台，比如民政部门在办理婚姻登记的时候将“多问”“多看”，通过询问当事人的生活细节问题，观察当事人的言行举止，来探究当事人是否属于假结婚。从这一点上来讲，与美国移民局的做法是有相似之处的，相信，通过不断完善相关制度，目前存在的通过“假结婚”达到购房目的的行为一定可以得到遏制。
在美国，为打击假结婚骗绿卡，移民局的官员会询问移民者其配偶的大量生活细节，以验证真伪。那么在我国，为了各种目的而为的“假结婚”能不能防呢？可以学习美国移民局的做法：问双方细节问题。
从民事行为来说：根据民法通则的，任何结婚、离婚的民事行为必须遵守诚实信用的原则，必须是真实意思表达的行为。购房婚托的结婚和离婚，不是真实的意思表示，不但是不受法律保护的民事行为，还要受行政和刑事处罚。因为不真实的结婚离婚行为，属于无效民事行为，无效的民事行为，从行为开始起就没有法律约束力。即是可以被撤销的无效婚姻。
还有女方的性权利问题：因为我们国家相对不承认婚内强奸，即夫妻有同居的义务，如果婚托是男性，在为购房领取结婚证后，强迫女方和自己发生性关系时，很难认定男方是强奸犯罪。因为有结婚证。
从财产方面来说：
婚后购房属于双方共有，一旦“婚托”拒绝离婚，那么购房人将会面临巨大的损失。因为结婚后，夫妻双方的任何所得和婚后财产，都属于夫妻共同财产，离婚时应当分配给对方一般。因买房而结婚的婚托，如果婚托一方到时不同意离婚，非要对方支付赔偿才肯离婚的话，婚托可能涉嫌诈骗罪，因为存在以非法占有他人财产的目的，虚构的结婚事实，构成了诈骗犯罪。
从购买的房屋方面讲：与“婚托”结婚买房是虚构婚姻事实串通骗取国家利益，那么所有购房相关协议将无效，买房人资格将被注销，其必须返还房产。因为：民法通则第六十一条第二款规定： 双方恶意串通，实施民事行为损害国家的、集体的或者第三人的利益的，应当追缴双方取得的财产，收归国家、集体所有或者返还第三人。
从行政法来说：行政处罚法：第三条 公民、法人或者其他组织违反行政管理秩序的行为，应当给予行政处罚的，依照本法由法律、法规或者规章规定，并由行政机关依照本法规定的程序实施。即：行政管理部门可以给婚托和购房者以行政处罚的。
最后说一下，如何预防购房婚托的发生，一是完善相关政策，建立闪婚闪离的黑名单，都住漏洞，二是结婚时，结婚登记部门，分别询问双方的生活工作细节问题，看是否存在矛盾，是否存在虚假登记结婚的情况。因为在美国，为打击假结婚骗绿卡，移民局的官员会询问移民者其配偶的大量生活细节，以验证真伪。那么在我国，为了各种目的而为的“假结婚”能不能防呢？可以学习美国移民局的做法：问双方大量生活细节问题。
附：相关报到
1执法有何难点？
从法律上来说，并没有限制个人结婚和离婚的次数和频率，从表面看，这些“婚托”本身的结婚和离婚并不违反法律，申请购房资格也并不存在伪造材料。这也使得主管部门的执法遇到难题。
专家称，虽然“婚托”只是个别现象，但主管部门应研究相应对策。从法理上有“以合法形式掩盖非法目的”的定义，而这些“婚托”是让本身不具备购房资格的人获得资格，相关部门可研究认定是否属于“以合法形式掩盖非法目的”。从而采取对频繁结婚、离婚人员限购资格审核的方式。
2“婚托”购房存何风险？
专家提醒，利用“婚托”来获取购房资格本身也具有极大的风险。“因为购房是在双方婚后，那么所购房屋属于双方共有，一旦‘婚托’拒绝离婚，那么购房人将会面临巨大的损失。”
双利律师事务所律师刘琳介绍，根据民法通则，任何买卖、结婚、离婚等民事行为必须诚实信用，遵守公序良俗，不真实的婚姻可被撤销无效。因此婚托结婚买房是虚构婚姻事实串通骗取国家利益，那么其所有协议将无效，买房人资格将被注销，其必须返还房产。且甚者会因诈骗罪面临刑罚。
■ 部门说法
婚姻联网登记只能避免重婚
海淀婚姻登记处有关负责人说，这种行为暂无法用相关法律政策限制，因为他们属于用合法手段结婚，即使联网也不能限制结婚的频率，所以无法规避，只能通过语言规劝，比如对婚姻不够严肃等。他称，这类人群结婚因担心婚姻无效，无法达成购房目的，都会严格遵守结婚登记程序。暂无法监督管理，即使联网登记之后也是无法避免这种情况，因为联网登记只能规避重婚，而不能阻止正常的结婚离婚。
一门店涉11单“婚托”购房
据北京的限购政策，外地户籍人员如要在北京买房，须提供连续5年的纳税或社保证明，且只限购一套。而如果一名外地户籍人员与京籍人员结婚，那么就是京籍家庭，则可以无须社保或纳税证明，并最多可以购买两套住房。因此这种“婚托”的方式，让本不具备购房资格的人员获得了购房资格。
昨日，被查的两家中介门店均位于顺义区，根据购房资格审查系统显示，其中名为“金色时光”的房地产中介，涉及11单有“婚托”嫌疑的购房中介服务；另一家名为“金紫燕”的中介，也涉及6单类似购房合同。
对于这些购房者，我最想说的就是：也许你们办理“假离婚”、“假登记”行为为你们获得了在京买房的资质，表面上“突破”了房产调控的限制措施，但是，表面合法的购房行为背后却隐藏诸多法律风险，一旦发生纠纷，其中的利害关系更是严重。所以，我建议大家重视这其中的法律风险，不要因为购房心切而走“歪”路。
从现在的政策规定或者法律规定上看，即使有人想通过“假结婚”的方式骗取购房资质，但是现有体制对这种行为却无可奈何，不过，前面我已经讲到了我们国家正在筹划相关政策的出台，比如民政部门在办理婚姻登记的时候将“多问”“多看”，通过询问当事人的生活细节问题，观察当事人的言行举止，来探究当事人是否属于假结婚。从这一点上来讲，与美国移民局的做法是有相似之处的，相信，通过不断完善相关制度，目前存在的通过“假结婚”达到购房目的的行为一定可以得到遏制。
在美国，为打击假结婚骗绿卡，移民局的官员会询问移民者其配偶的大量生活细节，以验证真伪。那么在我国，为了各种目的而为的“假结婚”能不能防呢？可以学习美国移民局的做法：问双方细节问题。
北京市中盾律师事务所
2013年7月17日星期三